Областные власти, наконец, решились оседлать волну жилищного строительства, выплёскивающуюся за пределы Петербурга и размывающую границы двух регионов. Способ, которым команда губернатора Александра Дрозденко вознамерилась решить эту задачу, напоминает манёвр, предпринятый героем пушкинской сказки Балдой, который, связавшись с попом и чёртом, ухитрился унести коня как угодно далеко – разве что не на руках, а между ног.
На днях губернатор собрал в здании областного правительства руководителей крупных компаний, строящих жильё «в сорока минутах езды от центра Петербурга» – во Всеволожском районе, и объявил, что время выжимания сливок из этой территории истекло. Вводить сотни тысяч квадратных метров жилья в отсутствии водопровода, канализации, межквартальных проездов, школ и детских садов при содействии муниципальных властей больше не получится.
В мае 2012 года областные парламентарии утвердили единые региональные градостроительные нормативы. Согласно новым правилам, на одном гектаре земли, функционально предназначенной под жилищную застройку, нельзя возводить больше 9 тысяч кв. м жилья. В деревнях и сёлах допускается строительство домов не выше 12 этажей, а в городах –
не выше 16-ти. А тех, кто не смог этого предвидеть, ожидает процедура согласования отклонений от предельных параметров. Её, по словам Александра Дрозденко, можно пройти на основе типового соглашения или на основе компромисса, в ручном режиме. Во втором варианте, цена примерно соответствует стоимости строительства детских садов и школ, которых катастрофически не хватает по ту сторону границы Петербурга.
Чужая родня
По данным областного комитета по образованию, во Всеволожском районе в детских садах нуждается 1435 детей. В ещё двух районах интенсивной застройки – Гатчинском и Тосненском, невозможно пристроить в дошкольные учреждения в общей сложности 1385 детей. Если прибавить к этому неприкаянных малышей из так же полюбившегося петербургским застройщикам Ломоносовского района, получится примерно половина от общей областной очереди.
Для обеспечения потребности в детских садах во всех остальных районах к 2015 году, по подсчётам областных властей, необходимо открыть 30 таких объектов. Решить задачу чиновники намерены за счёт бюджета. Александр Дрозденко называет эти районы «традиционными», поскольку жители не ездят оттуда на работу в Петербург.
Отношение к тем, кто покупает жильё в новостройках, которые появляются в таких районах, у губернатора весьма непростое. Тот факт, что покупка квартир в Мурино и Новом Девяткино зачастую сопровождается продажей жилья в городе и сменой регистрации, а устройство на работу по новому месту жительства невозможно в виду отсутствия таковой, для областных властей отнюдь не аргумент. Нового главу региона одолевают тревоги предшественника о том, что подоходный налог с зарплаты новосёлов всё-таки поступает в петербургскую казну. Это относится и к застройщикам.
Тех, кто строит и селится в ближайших к Петербургу районах, руководство 47-го региона едва ли не подозревает в заговоре с целью «аннексии» приграничных территорий. Александр Дрозденко убеждён: «Тем, кто приобретает жильё в Мурино, Заневке, Новом Девяткино и других приграничных территориях, следует уяснить, что они становятся жителями Ленинградской области. Повторения ситуации с Новогорелово мы больше не допустим. Мы не собираемся передавать Петербургу застроенные территории, создавая преференции соседнему региону».
16 апреля чиновники встретились с муринцами, чтобы обсудить проект строительства дороги и развязки. Единства по этому вопросу у населения нет.
Инвестиционно-налоговое одеяло
Было время, когда Ленобласть обгоняла Петербург по объёму иностранных инвестиций. Добиться этого оказалось возможным, благодаря инициативе вице-губернатора Григория Дваса. Он уговорил тогдашнего губернатора Валерия Сердюкова сыграть на несговорчивости петербургских властей и предоставить инвесторам налоговые каникулы.
Вернуть мегаполису пальму первенства по части инвестиционной привлекательности стало делом принципа для Валентины Матвиенко. За годы её губернаторства в Северную столицу переехали если не головные офисы корпораций общероссийского масштаба, то хотя бы открылось энное множество их региональных подразделений. А вот петербургские компании потянулись на заработки кто в Москву, а кто и в Ленобласть.
И теперь областные власти предложили городским застройщикам перерегистрировать хотя бы некоторые подразделения по месту возведения новостроек. Тогда 50% налоговых отчислений в региональный бюджет могут быть использованы на выкуп у компании-застройщика объектов социальной инфраструктуры. А если такой объект уже готов, но компания ещё только намеревается «переехать» в Ленобласть или сделала это не так давно и необходимой суммы налоговых отчислений на выкуп не хватает, в областном правительстве обещают принять школу или детский сад на правах аренды и выкупить сразу, как только отчислений станет достаточно.
Это выглядит, как хорошая новость для застройщиков, привыкших к тому, что петербургские власти с 2002 года выкупают у них объекты «социалки». Закон о долевом строительстве запрещает тратить средства дольщиков на создание социальной инфраструктуры. Зато в рамках механизма, предложенного Смольным, застройщик мог привлечь на строительство школ и детских садов банковский кредит – для кредиторов обязательство властей выкупить объект было достаточной гарантией. Но в Ленинградской области выкупом будут заниматься районные власти, чей авторитет может показаться банкирам не слишком весомым для положительного решения. А в дополнение к этому расчёт суммы, по которой будет выкупаться объект, будет заложен в расценки от Минрегиона. Во-первых, в них процент по кредиту не впишешь. Во-вторых, на практике цена выкупа может оказаться ниже уровня себестоимости. Первая компания, решившая в обмен на налоги передать области детский сад, – «Арсенал-Недвижимость», вложила в его строительство более 100 млн. рублей (согласно принятой властями экспертизе), а получит за него возврат налогов лишь на 80 млн. рублей.
«Лучше меньше, чем ничего», – считает директор по развитию областного подразделения компании Светлана Титова. Она уверена, что и другие застройщики, в конце концов, придут к тому же. В ином случае им придётся строить частные детские сады и школы на территории Всеволожского, Гатчинского, Тосненского и Ломоносовского районов и передавать их на баланс районных властей. В случае нерентабельности коммерческих объектов «социалки», руководство области обещает забрать их себе «за так».
«Застройщики, которые не являются налогоплательщиками 47-го региона, должны сами финансировать строительство объектов на своих земельных участках. Руководство региона не принуждает строителей регистрировать предприятия на территории Ленинградской области, но и не освобождает их от обязанности строительства объектов социального назначения», – разъясняет пресс-служба губернатора и правительства Ленобласти.
Обратный отсчёт
Что будет, если компромисса с застройщиком достичь не удастся, обновлённое областное правительство тут же продемонстрировало, как только генеральные директора компаний начали задавать вопросы. Успеют ли муниципалы оперативно набрать штат учителей и воспитателей для передаваемых им школ и детских садов, благожелательно поинтересовался глава компании «ЦДС» Михаил Медведев. В ответ губернатор Дрозденко справился у главного архитектора Ленобласти, какая у областного проекта «ЦДС» плотность застройки. «Почти в два раза выше нормы», – проинформировал Евгений Домрачев. Такая справка, очевидно, у него была заготовлена на каждого приглашенного застройщика.
Александр Дрозденко заявил в Волхове на заседании правительства Ленобласти что старый центр Новой Ладоги нужно восстановить за 5 лет. Речь идет о памятниках культуры регионального значения, в то время как в городе много федеральных культурных объектов.
Пуще всех в результате досталось генеральному директору шведской компании NCC Юусо Хиетанен, внимавшего инициативам областных чиновников с помощью переводчика. Он, видимо, не уловил интонационные нюансы и скрытые намёки. «Мы работаем в Мурино и вложили свои средства в землю. Инженерная подготовка уменьшит объёмы земли, а это значит, что концерн понесёт убытки», – попытался пожаловаться Хиетанен, выразив уверенность, что при таком форс-мажоре власти удостоят уважаемого иностранного инвестора отдельного совещания.
Глава областного комитета по архитектуре и градостроительству тут же выдал справку: плотность застройки в проекте шведов составляет 20 тысяч квадратных метров на гектар, по нормативам им положено было бы построить школу и три детских садика. А они не озадачились даже межквартальными проездами, из-за чего подъезд пожарной машины к домам будет затруднён. «Нужно отменять проект планировки», – констатировал Домрачев и добавил, что от иностранного инвестора в области ожидают образцово комфортного по всем параметрам застройки проекта. Вдобавок к этому губернатор настоятельно рекомендовал шведам до прохождения процедуры согласования отклонений от предельных параметров по плотности и высотности устранить «социальные» недоделки – обеспечить благоустройство и построить школу и детские сады.
Можно себе представить, что и другие застройщики запросто могут столкнуться с подобными рекомендациями при прохождении данной процедуры. В случае несогласия сторон, Александр Дрозденко пообещал привлечь к разрешению спора прокуратуру. Если она сочтёт нужным, то обяжет застройщика устранить отклонения от предельных параметров за свой счёт.
Ещё один компромиссный путь, предложенный областными властями застройщикам, – выходить с инициативой придания сельским поселениям статуса посёлков городского типа. «Тогда и предельные параметры повысятся», – пояснил Домрачев. По мнению Александра Дрозденко, повышения статуса стало бы адекватной мерой для застроенных «высотками» сельских поселений, как Новое Девяткино, Мурино, Бугры, Низино, Виллози и Аннино.
Однако глава региона промолчал о том, что изменение статуса поселения, безусловно, повлечёт корректировку проекта планировки. А с территориальным планированием в Ленобласти дела обстоят хуже некуда. По мнению гендиректора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, муниципалитеты, ответственные за принятие проекта планировки, занимаются саботажем. Областные чиновники, в свою очередь, склонны уличать муниципалов в том, что в отдельных случаях (и очевидно, за отдельную плату) те идут на поводу у «алчных» инвесторов, готовые подписать любой документ.
К сожалению, область оказалась не готова к тому объёму стоительных инвестиция, который пришёл в редион. Это признаёт и сам Александр Дрозденко.
Для прессы и протокола он заверил застройщиков в понимании того обстоятельства, что многие из них получили разрешения на строительства и все недавно необходимые согласования до мая 2012-го, когда были приняты предельные параметры.
Назначенный недавно вице-губер-натором, ответственным за стройкомплекс, Георгий Богачев в свою очередь утверждает, что те застройщики, которые соблюдали нормативы, принятые в 2009 году, согласования отклонений пройдут легко. Сами строители в том, что закон обратной силы не возымеет, особой уверенности не выражают.
